LLC vs. comprar a tu nombre como extranjero en Florida: impuestos y responsabilidad en 2026

Es la primera pregunta que nos hace casi todo comprador internacional: “¿Compro a mi nombre o creo una compañía?” La respuesta corta es que la mayoría de los extranjeros que compran para inversión en Sarasota-Manatee usan una LLC de Florida —pero no por las razones que creen. Esta comparación te muestra, punto por punto, qué cambia en impuestos, responsabilidad, sucesión y costos, para que decidas con fundamento y no por lo que te dijo un conocido en un asado.

Primero lo esencial: qué es cada opción

Comprar a tu nombre personal. La escritura (deed) queda registrada con tu nombre y pasaporte. Sos vos, persona física extranjera no residente, el dueño directo del inmueble.

Comprar con una LLC de Florida. Creás una Limited Liability Company ante el estado de Florida (registro aproximado USD 125 + agente registrado USD 50–150/año), y la LLC es la dueña legal de la propiedad. Vos sos el dueño de la LLC.

En ambos casos necesitás ITIN para declarar impuestos en EE.UU., en ambos casos el cierre puede ser 100% remoto, y en ambos casos la propiedad es tuya. Lo que cambia es cómo te trata el sistema legal y fiscal.

Comparación directa

Tema A tu nombre personal Con LLC de Florida ResponsabilidadTu patrimonio personal responde ante una demanda relacionada con la propiedad La LLC separa: el reclamo va contra la compañía, no contra vos Impuesto a la renta (EE.UU.)Declarás en 1040-NR; podés elegir tributar sobre ingreso neto con deducciones y depreciación Igual: la LLC de un solo dueño es disregarded; los impuestos los pagás vos como persona, en 1040-NR Retención del 30%Aplica por defecto si no hacés la elección de ingreso neto Aplica igual: la LLC no la evita FIRPTA al vender (15%)Retención del 15% del precio de venta por ser vendedor extranjero Retención igual: el dueño extranjero de la LLC sigue siendo “persona extranjera” para FIRPTA SucesiónTus herederos enfrentan un proceso sucesorio en Florida (ancillary probate): lento y caro La participación en la LLC se transfiere según tu plan; evitás el probate de Florida Impuesto sucesorio (estate tax)Los extranjeros no residentes tienen una exención bajísima (~USD 60.000): una propiedad de USD 350.000 puede generar estate tax La LLC por sí sola no elimina el estate tax; requiere planificación adicional con abogado PrivacidadTu nombre queda en los registros públicos del condado El dueño público es la LLC; tu nombre no aparece en la escritura (aunque el estado conoce a los miembros) Costo anualCero Informe anual de Florida: USD 138,75/año + agente registrado Cuentas y contratosTodo a tu nombre personal Todo a nombre de la LLC: operación separada y ordenada

Impuestos: donde casi no hay diferencia (y hay que decirlo)

Acá va la verdad incómoda que pocos te dicen: para el IRS, una LLC de un solo dueño extranjero es transparente. No pagás menos impuesto a la renta por tener LLC. La elección de ingreso neto, la depreciación a 27,5 años, las deducciones de impuestos a la propiedad, seguro y administración —todo funciona igual en ambos casos.

Donde sí hay diferencia fiscal real:

• Si la LLC elige tributar como corporación (elección que se hace con el IRS), el tratamiento cambia por completo: tasa corporativa del 21%, y al vender, la corporación es “persona estadounidense” para FIRPTA, lo que puede evitar la retención del 15% en el cierre (aunque aparece la doble tributación al repartir utilidades). Es una estrategia válida en ciertos casos, pero tiene que diseñarla un contador con experiencia en clientes extranjeros. No es para improvisar.
• El estate tax es el impuesto que más subestiman los extranjeros: con una exención de apenas ~USD 60.000 para no residentes, una propiedad de USD 300.000–400.000 en Sarasota deja un monto gravable importante. Ni el nombre personal ni la LLC simple lo resuelven solos; se planifica con abogado patrimonial.

Responsabilidad y sucesión: donde la LLC sí gana

La diferencia real está en el riesgo y en el “día después”:

Demandas. El escenario típico: un inquilino o un visitante se lesiona en tu propiedad y demanda. A tu nombre personal, el reclamo puede ir contra tus bienes. Con LLC, el reclamo se limita a los activos de la compañía (la propiedad). Para alguien que vive en Colombia, Argentina o Venezuela y no puede atender un litigio en Florida en persona, esa barrera vale mucho más que los USD 138,75 anuales.

Sucesión. Si comprás a tu nombre y fallecés, tus herederos necesitan abrir un proceso sucesorio auxiliar en Florida para transferir la propiedad: meses de trámite, abogado en EE.UU. y costos que fácilmente superan los USD 3.000–5.000. Con LLC, lo que se transfiere es tu participación en la compañía, según el acuerdo operativo y tu planificación. Es más simple, más rápido y más barato para tu familia.

Cuándo conviene cada opción

Te conviene la LLC si: comprás para inversión y renta; la propiedad va a tener inquilinos (más exposición a demandas); querés orden sucesorio simple; valorás la privacidad; o planeás comprar más de una propiedad (una LLC puede ser dueña de varias, o podés crear una por propiedad para aislar riesgos).

Podría bastar tu nombre personal si: comprás una casa para uso propio y vacacional, sin inquilinos, y tenés planificación sucesoria resuelta por otra vía. Aun así, muchos compradores de segunda residencia eligen LLC por la sucesión.

Hablá con un abogado si: tu patrimonio total (incluyendo la propiedad de Florida) es significativo y te preocupa el estate tax; si querés la elección corporativa; o si vas a comprar con socios (ahí el acuerdo operativo de una LLC multi-miembro es directamente indispensable).

Mitos que hay que enterrar

“Con LLC no pago impuestos.” Falso. La LLC de un solo dueño extranjero es disregarded: declarás y pagás igual que a tu nombre. La LLC es protección patrimonial, no escudo fiscal.

“Con LLC evito FIRPTA.” Falso en el caso simple: el 15% de retención al vender aplica igual, porque el dueño extranjero de la LLC sigue siendo persona extranjera para esa ley. Solo cambia con elección corporativa, y eso lo diseña un profesional.

“La LLC es carísima de mantener.” El costo fijo real es el informe anual (USD 138,75) más el agente registrado (USD 50–150). Menos de USD 300 al año. Comparalo con un solo probate sucesorio y la cuenta se hace sola.

“Puedo ser mi propio agente registrado.” Solo si tenés dirección física en Florida y estás disponible en horario laboral para recibir notificaciones legales. Viviendo en el extranjero, necesitás un servicio de agente registrado. Sin vueltas.

Preguntas para hacerle a tu abogado y contador

1. Para mi país de residencia y mi objetivo (renta vs. uso propio), ¿LLC simple o hay que evaluar elección corporativa?
2. ¿Cómo queda mi exposición al estate tax con esta compra?
3. ¿Quién prepara mi 1040-NR cada año y cuánto cuesta?
4. Si compro una segunda propiedad, ¿misma LLC o una nueva?
5. ¿El acuerdo operativo contempla qué pasa con la LLC si fallezco?

Preguntas frecuentes

Reflexión final

La LLC no es un truco fiscal: es una herramienta de protección y orden. Cuesta menos de USD 300 al año mantenerla y te ahorra los dos problemas más caros que puede tener un extranjero con propiedad en Florida —una demanda que alcance tu patrimonio personal y una sucesión que atrape a tu familia en tribunales estadounidenses. Los impuestos los vas a pagar igual (y está bien: es lo que te permite operar en regla y dormir tranquilo). Decidí la estructura con abogado y contador antes de ofertar, no después de cerrar.

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En Shoreline Realty trabajamos con compradores internacionales todas las semanas y te conectamos con abogado y contador que hablan tu idioma y entienden tu caso. Si estás evaluando comprar en Sarasota-Manatee, llamanos al (941) 544-1133 y lo armamos bien desde el principio.