Soy argentino y vendo mi casa en Sarasota: ¿cuánto retiene FIRPTA y cómo reduzco esa retención?

Si eres argentino y estás vendiendo tu casa en Sarasota, hay una sorpresa esperando en la mesa de cierre: el comprador está obligado a retener una parte del precio de venta y enviársela al IRS. Se llama retención FIRPTA, y en la mayoría de los casos es el 15% del precio bruto de venta. En una venta de $520,000, eso son $78,000 que no llegan a tu cuenta el día del cierre.

Antes de que te asustes: esa retención no es un impuesto adicional. Es un anticipo. Si el impuesto real sobre tu ganancia es menor, recuperas la diferencia cuando presentas tu declaración de impuestos en Estados Unidos. Y con el trámite correcto, puedes reducir la retención antes del cierre para no dejar decenas de miles de dólares congelados durante meses. Este artículo te muestra el proceso con un ejemplo trabajado con números de Sarasota.

Nota importante: este artículo es informativo y no constituye asesoría fiscal. Las cifras que siguen son un ejemplo ilustrativo. Antes de vender, consulta con un contador (CPA) o abogado fiscal con experiencia en vendedores extranjeros.

Qué es FIRPTA, en lenguaje simple

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal que existe desde 1980. Su lógica es sencilla: cuando un extranjero vende un inmueble en Estados Unidos, el IRS quiere asegurarse de cobrar el impuesto sobre la ganancia. Como el vendedor vive fuera del país, la ley traslada la responsabilidad al comprador: si el vendedor es una "persona extranjera" para efectos fiscales, el comprador (o la compañía de título que maneja el cierre) debe retener un porcentaje del precio y remitirlo al IRS.

Tres puntos clave que muchos vendedores argentinos descubren tarde:

1. La retención se calcula sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Aunque tu ganancia real sea pequeña, la retención se aplica sobre el total.
2. El comprador no tiene opción. Si no retiene y resulta que debía hacerlo, el IRS puede cobrarle a él. Por eso las compañías de título son estrictas con este tema.
3. "Persona extranjera" incluye más de lo que crees. Si no eres ciudadano ni residente fiscal de EE. UU. (no pasas el substantial presence test ni tienes green card), calificas — aunque tengas ITIN, aunque tengas LLC, aunque vengas a Sarasota todos los inviernos.

El ejemplo: venta de una casa en Sarasota por $520,000

Vamos a los números con un caso ilustrativo, típico de lo que vemos en Sarasota y Manatee County. Llamemos al vendedor Martín: argentino, vive en Buenos Aires, compró una casa de 3 habitaciones en el este de Sarasota en 2019 por $400,000 y la vende ahora en $520,000.

La retención sin planificación: $78,000

Sin ningún trámite especial, el día del cierre la compañía de título retiene el 15% del precio de venta:

• Precio de venta: $520,000
• Retención FIRPTA (15%): $78,000
• Lo que Martín recibe en el cierre: $520,000 menos la retención, menos comisiones, impuestos prorrateados y demás gastos de cierre

Esos $78,000 viajan al IRS. Martín no los pierde — quedan como crédito a su favor — pero quedan congelados hasta que presente su declaración de impuestos del año siguiente y el IRS procese la devolución, lo cual puede tomar muchos meses.

El impuesto real de Martín: mucho menor

Ahora calculemos, de forma muy simplificada, cuál sería el impuesto real sobre la ganancia de Martín (ejemplo ilustrativo, no un cálculo fiscal definitivo):

• Precio de venta: $520,000
• Precio de compra (2019): −$400,000
• Gastos de cierre de la compra y mejoras documentadas (techo nuevo, por ejemplo): −$25,000
• Comisión de venta y gastos de cierre de la venta: −$35,000
• Ganancia aproximada: $60,000

El impuesto federal sobre esa ganancia de capital de largo plazo, para un no residente, rondaría (de forma ilustrativa) los $12,000–$15,000 dependiendo de su situación. Es decir: el IRS retuvo $78,000 por un impuesto real de quizás $14,000. La diferencia, unos $64,000, le corresponde a Martín como devolución.

¿Ves el problema? Sin planificación, dejas $78,000 en manos del IRS por un impuesto de $14,000. Con planificación, puedes reducir la retención desde el inicio.

Con certificado de retención: la retención baja a lo razonable

El IRS permite solicitar un certificado de retención (withholding certificate) mediante el Formulario 8288-B. Con ese certificado aprobado, la retención se reduce al monto estimado del impuesto real, en lugar del 15% del precio bruto.

En el caso ilustrativo de Martín, con el certificado la retención podría quedar en torno a $15,000–$20,000 en lugar de $78,000. Eso libera más de $55,000 el mismo día del cierre — dinero que puede repatriar a Argentina de inmediato en lugar de esperar una devolución del IRS.

Paso a paso: cómo se maneja FIRPTA en una venta real

Antes del cierre: solicita el certificado de retención

El Formulario 8288-B se presenta ante el IRS antes del cierre, idealmente con varias semanas de anticipación, porque el IRS tarda en procesarlo. La solicitud incluye el contrato de compraventa, el cálculo de la ganancia estimada y la documentación de respaldo (precio de compra original, mejoras, gastos). Tu CPA lo prepara; no es un trámite que convenga improvisar.

Punto crítico de tiempos: si el certificado no llega antes del cierre, la compañía de título retiene el 15% completo igual. Por eso este trámite debe empezar en cuanto firmas el contrato de venta, no la semana del cierre.

El día del cierre: la compañía de título retiene y remite

En el cierre, el agente de título verifica tu estatus de persona extranjera (normalmente con una declaración jurada) y retiene el monto que corresponda: el 15% por defecto, o el monto reducido si ya tienes el certificado aprobado. Luego remite esos fondos al IRS junto con los Formularios 8288 y 8288-A. Tú recibes una copia del 8288-A sellado: guárdalo como oro, porque es tu comprobante del crédito fiscal.

Después del cierre: declara y recupera la diferencia

Al año siguiente, presentas tu declaración de impuestos federal como no residente (Formulario 1040-NR), reportas la venta, calculas el impuesto real sobre la ganancia y aplicas como crédito lo que te retuvieron. Si te retuvieron de más, el IRS te devuelve la diferencia. Para esto necesitas un ITIN vigente; si no tienes uno, tu CPA lo tramita junto con la declaración.

Los 5 errores más caros que vemos en vendedores argentinos

1. Creer que la retención es el impuesto. No lo es. Es un anticipo reembolsable. Vendedores que no presentan la declaración del año siguiente simplemente regalan la diferencia al IRS.

2. No tener ITIN. Sin ITIN no hay declaración 1040-NR, y sin declaración no hay devolución. Si vendiste hace uno o dos años y nunca reclamaste, habla con un CPA: todavía puede haber tiempo.

3. Pedir el certificado de retención demasiado tarde. El 8288-B necesita semanas de procesamiento. Si lo pides a última hora, cierras con el 15% completo y a esperar la devolución.

4. Asumir que el LLC te exime. Si tu propiedad está a nombre de un LLC de un solo miembro (disregarded entity), para FIRPTA el vendedor sigues siendo tú como persona extranjera. La retención aplica igual. Estructuras más complejas (LLC de varios miembros, corporaciones) tienen reglas propias: otro motivo para tener asesoría.

5. No coordinar con el comprador. Aunque la obligación legal es del comprador, en la práctica todo lo maneja la compañía de título. Asegúrate de que tu agente le avise al title agent desde el inicio que el vendedor es extranjero, para que los formularios y tiempos estén previstos.

Checklist: documentos que tu CPA va a pedirte

• Contrato de compraventa firmado y HUD-1/closing disclosure de tu compra original
• Comprobantes de mejoras a la propiedad (facturas de techo, cocina, etc.)
• El closing disclosure de la venta actual
• Copia del Formulario 8288-A sellado que te dio la compañía de título
• Tu ITIN (o los documentos para tramitarlo: pasaporte vigente)
• Historial de uso de la propiedad (¿fue tu residencia, alquiler, o ambas? afecta el cálculo)

Preguntas frecuentes

Soy argentino pero tengo LLC en Florida. ¿Me salvo de FIRPTA? No automáticamente. Un LLC de un solo miembro es transparente para efectos fiscales: el dueño extranjero sigue siendo el vendedor. La retención aplica igual.

La reflexión final

FIRPTA no es un castigo por ser extranjero: es el mecanismo del IRS para cobrarle a quien no vive bajo su jurisdicción. El error no es vender siendo argentino; el error es llegar al cierre sin saber que $78,000 de tu venta van a quedar retenidos. Con un CPA competente, el certificado de retención solicitado a tiempo y tu ITIN en orden, vendes tu casa en Sarasota, pagas exactamente el impuesto que corresponde y repatrias el resto sin dramas. La diferencia entre hacerlo bien y hacerlo mal no es de cientos de dólares: es de decenas de miles.

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