FIRPTA si vendes tu casa en Sarasota y eres colombiano: cuánto te retienen con números reales en 2026

Vendiste tu casa en Sarasota, el cierre salió bien, y de pronto ves que del dinero te retuvieron una suma importante "por FIRPTA". No es un error y no es un impuesto extra: es una retención que el gobierno de EE.UU. le exige a la compañía de título cuando el vendedor es extranjero. Si eres colombiano y estás vendiendo —o pensando en vender— tu propiedad en Sarasota, esto es lo que realmente pasa con tu dinero, con números.

FIRPTA son las siglas de la ley que obliga a retener un porcentaje del precio de venta cuando un extranjero vende un bien raíz en Estados Unidos. La lógica: como no vives en EE.UU., el IRS se asegura de cobrar el impuesto sobre tu ganancia reteniéndolo por adelantado en el cierre. Después, cuando declares tus impuestos, se calcula lo que realmente debías y te devuelven la diferencia si te retuvieron de más.

El número que importa: 15%

La retención estándar de FIRPTA es el 15% del precio bruto de venta. No de tu ganancia: del precio total. Esto sorprende a muchos vendedores colombianos porque el 15% del precio es mucho más que el impuesto real sobre la ganancia.

Ejemplo con números reales. Compraste una casa en Sarasota en $280,000 y la vendes en $360,000:

• Precio de venta: $360,000
• Retención FIRPTA (15%): $54,000
• Tu ganancia bruta: $80,000
• Impuesto real aproximado sobre esa ganancia (tasa de ganancia de capital a largo plazo, típicamente 15% para este nivel): ~$12,000
• Diferencia a tu favor: ~$42,000 que reclamas en tu declaración anual

¿Ves el punto? Te retienen $54,000 pero tu impuesto real ronda los $12,000. Esos $42,000 no se pierden: los recuperas al declarar. Pero quedan congelados meses hasta que el IRS procese tu devolución.

Cómo se calcula tu impuesto real

El impuesto no es sobre el precio de venta sino sobre la ganancia: precio de venta menos tu "base", que es lo que pagaste más mejoras capitalizables (una cocina nueva, un techo nuevo —guarda las facturas) menos la depreciación si la declaraste mientras la rentabas.

Si fuiste dueño más de un año, la ganancia típicamente califica como ganancia de capital a largo plazo, con tasas preferenciales (típicamente 0%, 15% o 20% según tu nivel de ingresos globales). Si vendes antes del año, la ganancia se grava como ingreso ordinario, con tasas más altas.

Esto es información general, no asesoría fiscal o legal. Cada caso tiene matices —depreciación recapturada, mejoras, tiempo de tenencia— que un contador debe calcular.

Cómo recuperar lo retenido de más: el proceso real

Paso 1: Ten tu ITIN vigente. Sin número de identificación fiscal no puedes declarar. Si no tienes ITIN, solicítalo con tiempo: el trámite toma semanas.

Paso 2: Declara con la forma 1040-NR. En la declaración del año de la venta reportas la venta, calculas la ganancia y el impuesto real. La retención de FIRPTA aparece como un pago ya realizado a tu favor, igual que cuando a un empleado le retienen de su salario.

Paso 3: Espera la devolución. El IRS procesa las devoluciones de no residentes más lento que las de residentes. Calcula de 6 a 12 meses en la práctica, a veces más si hay revisión. Es dinero seguro, pero no es dinero rápido.

Excepciones y reducciones: cuándo no te retienen el 15% completo

Hay situaciones donde la retención es menor o no aplica. Las más relevantes:

Venta de $300,000 o menos a un comprador que va a vivir en la casa. Si el precio es de $300,000 o menos y el comprador certifica que va a usar la propiedad como su residencia, la retención puede no aplicar. Ojo: esto depende de la certificación del comprador, no de tu palabra.

Certificado de retención reducida (withholding certificate). Puedes pedirle al IRS antes del cierre que autorice una retención menor, demostrando que tu impuesto real será menor que el 15% del precio. Se solicita con la forma 8800-C y el IRS típicamente tarda hasta 90 días en responder —hay que pedirlo con mucha anticipación, idealmente al listar la propiedad, no cuando ya tienes oferta.

Propiedad en una LLC. Si la casa está a nombre de una LLC de un solo dueño extranjero, para FIRPTA la LLC se considera transparente: el vendedor a efectos de la retención eres tú, el dueño extranjero. La LLC no te exime de FIRPTA.

El lado colombiano: no olvides la DIAN

Vender tu casa en Sarasota también tiene consecuencias en Colombia: debes reportar la venta y la ganancia según las normas tributarias colombianas sobre activos en el exterior. EE.UU. y Colombia tienen mecanismos para evitar la doble tributación, pero no es automático: hay que declararlo bien en ambos países. Un contador que maneje las dos jurisdicciones no es un lujo, es parte del costo de vender.

La línea de tiempo completa de una venta con FIRPTA

Para que lo visualices de principio a fin:

1. Listas la propiedad y, si tu impuesto real será claramente menor al 15%, solicitas el certificado de retención reducida (90 días de anticipación ideal).
2. Aceptas una oferta y la compañía de título te pide tu declaración jurada de estatus extranjero y tu ITIN.
3. En el cierre, la compañía de título retiene el 15% (o el monto del certificado) y lo envía al IRS. Tú recibes el resto.
4. Al año siguiente, declaras con la 1040-NR y reclamas la devolución de lo retenido de más.
5. Meses después, el IRS te devuelve la diferencia.

Preguntas frecuentes

FIRPTA no es un castigo por ser colombiano: es un mecanismo de cobro anticipado que afecta a todos los extranjeros por igual. La diferencia entre un vendedor que pierde dinero y uno que no está en una sola cosa: declarar a tiempo y reclamar lo que te retuvieron de más. Nadie lo va a hacer por ti.

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